2016年贵州经济适用房产权(年限/变更/过户)管理，经济适用房产权和住宅产权的区别

2016年贵州省经济适用房产权管理

　　各自治州、市人民政府，各地区行署，各县(自治县、市、市辖区、特区)人民政府，省政 府各部门、各相关机构：?

　　为了规范和加强我实发展的通知》(国发〔2003〕18号)和《建设部发改委国土资源部中国人民银行关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》(建住房〔2004〕77号)等文件精神，结合我省实际，提出如下意见：?

　　一、严格执行经济适用住房建设经营的各项优惠政策

　　(一)经济适用住房建设用地一律由各市、县(市、区)人民政府采取行政划拨方式供应。各地(州、市)、县(市、区)房地产(建设、房改)行政主管部门要会同当地发展改革、土地行政主管部门，根据本地经济社会发展状况、城镇家庭住房水平、城市总体规划、土地利用总体规划，合理编制经济适用住房年度建设计划，优先安排经济适用住房用地。经济适用住房建设用地原则上应选择在城郊结合部。?

　　(二)对涉及经济适用住房建设和经营的各项行政事业性收费实行优惠政策。(1)减半征收房屋拆迁管理费、城市规划放线费、工程定额测定费、城市道路占用挖掘费、施工排水清污处理费、工程质量监督费、建筑合同鉴证费、工程承包合同鉴证费、建筑企业安全资格审查费、工程施工安全审查费、新菜地开发基金、产权交易手续费、征地管理费。耕地开垦费按低限标准收取，新增建设用地有偿使用费优惠70%.防空地下室原则上易地修建，易地建设费减半征收。(2)设区城市的经济适用住房小区建设规模(以下简称小区建设规模)在5 万平方米以上，其他县、市小区建设规模在3万平方米以上的，免征城镇基础设施配套费;设区城市小区建设规模在5万平方米以下，其他县、市小区建设规模在3万平方米以下的，减半征收城镇基础设施配套费(经济适用住房建设行政事业性收费项目、收费依据、收费部门及优惠比例详见附表)。(3)按规划与小区建设同步配套的中小学，其建设征地拆迁费用由建设单位承担，其他建设费用由地方人民政府承担。?

　　(三)落实税收优惠政策。免征经济适用住房不动产销售营业税，经济适用住房征地(拆迁 )契税按《贵州省契税管理办法》规定实行免征或减半征收。?

　　(四)各地、各部门应严格按上述规定的收费项目及标准收取各项税费，不得擅自增加收费 项目或提高收费标准。上述优惠政策适用于经房改部门批准由单位职工集资修建的经济适用住房建设项目。?

　　二、强化经济适用住房开发建设管理?

　　(五)经济适用住房及经济适用住房小区的规划布局应适应城镇化发展的需要，符合城市总 体规划的要求，遵循统一规划、合理布局、因地制宜、配套建设、节约用地、标准适度、服务社会的原则。

　　(六)经济适用住房项目开发建设原则上由各级经济适用住房建设发展中心承担，也可采取 项目法人招标方式由具有相应资质、资本金和良好开发业绩、社会信誉的房地产开发企业进行建设。?

　　(七)经济适用住房项目开发建设必须严格按照基本建设程序和省有关规定进行。勘察 、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购必须依法进行招标。?

　　(八)经济适用住房建设要严格执行有关技术规范和质量安全标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，确保工程质量、环境质量和功能质量。开发建设单位对其开发建设的经济适用住房的工程质量负较终责任。勘察、设计、施工、监理、材料设备供应等单位依照有关法律、法规的规定或合同约定，承担相应的工程质量责任 .?

　　(九)经济适用住房户型以中小套型为主。各市、县(市、区)人民政府要按照《建设部发改委国土资源部中国人民银行关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》(建住房〔2004〕77号)要求，根据本地区居民的收入和居住水平等因素，合理确定经济适用住房的户型面积和各种户型的比例，并严格进行管理。?

　　(十)经济适用住房建设项目竣工后，应严格按照和省有关规定进行项目竣工验收备案 .实行分期建设的，可分期验收。有拖欠工程款和农民工工资行为的项目不得进行竣工验收 .未按规定进行验收备案或验收不合格的建设项目，不得交付使用。?

　　(十一)经济适用住房建成后一律实行物业管理。各级房地产(建设、房改)行政主管部门 要加强对物业管理企业的监督和管理，维护业主和物业管理企业的合法权益。

　　三、从严控制和规范经济适用住房销售价格?

　　(十二)经济适用住房的基准价格和浮动幅度，由具有定价权的政府价格行政主管部门会同 房地产(建设、房改)行政主管部门确定后，向社会公布。任何单位和个人不得擅自提价或变相加价销售经济适用住房。?

　　(十三)经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成：(1)开发成本。包 括：① 按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。 ②项目规划、工程勘察及建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等前期工程费。 ③房屋建筑安装工程费。包括房屋主体部份的土建(含桩基)工程费、水暖电气安装工程费及附属设施、设备工程费。④在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。⑤管理费。按照不超过上述1至4项费用之和的2%计算。⑥贷款利息。按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行利息计算。⑦行政事业性收费。按照本意见计收。(2)税金。除本意见明确优惠的以外，按照有关规定计收。(3)利润。按照不超过开发成本1至7项费用之和的3%计算。?

　　(十四)按照上述规定确定或审批的经济适用住房价格，为同一期工程的基准价格。分割零 售单套住房，应以基准价格为基础计算小区住宅区位、楼层、朝向差价。小区住宅区位、楼层、朝向差价按全部住房增减的代数和为零的原则确定。?

　　(十五)经济适用住房价格的上浮幅度，由具有定价权的各级政府价格主管部门在核定价格 时确定，下浮幅度不限。?

　　四、严格经济适用住房销售和交易管理?

　　(十六)经济适用住房的出售必须经地(州、市)、县(市、区)房地产(建设、房 改)行政主管部门审查批准。具体审查批准程序由各地按照和省有关要求自行制定。?

　　(十七)经济适用住房应优先出售给城镇中低收入家庭中的无房户、住房困难户、市政工程 拆迁安置户和住房分配货币化改革后新参加工作的职工。购买经济适用住房的家庭原则上只能在户口所在地购买一套经济适用住房。?

　　(十八)各地房地产(建设、房改)行政管理部门要根据本地区职工收入情况，制定可购买 经济适用住房的家庭收入标准。收入标准原则上应控制在本地统计部门公布的城市职工年平均工资的3至6倍以内。夫妻双方为机关工作人员或教师的家庭视同为该标准内的购买对象。 ?

　　(十九)各地房地产(建设、房改)行政主管部门应在规定时间内对申请人进行核查，并对符合条件的购买对象及其现有住房情况和拟核准面积进行公示。经审查合格后，发给《经济适用住房准购证》，并以此证作为办理权属登记的证明。获得《经济适用住房准购证》的家庭可在核准面积之内选购一套经济适用住房。具体申请审查程序由各地按照和省有关要求自行制定。?

　　(二十)开发建设单位在出售经济适用住房时，应向购房人提供经价格等相关部门核定的购房时所享受的“优惠项目及费用(含土地行政划拨优惠的土地出让金)清单”，出具《住宅质量确保书》和《使用说明书》，并承担保修责任;在交付使用3个月内协助购房人办理《房屋所有权证》并加盖“经济适用住房”印章，同时办理《国有土地使用证》。?

　　市政工程拆迁私房购买经济适用住房安置的，由拆迁人按本意见规定补交各项优惠费用后， 为被拆迁人办理商品房《房屋所有权证》及《国有土地使用证》。?

　　(二十一)购买经济适用住房的面积原则上不得超过核准面积。核准面积标准由各地根据及省有关规定制定。购买面积在核准面积以内的，按核准的经济适用住房价格购买;购买面积超过核准面积的部分，不得享受政府优惠，应由购房人按“优惠项目及费用(含土地行政划拨优惠的土地出让金)清单”补缴该部分所摊费用，并在办理《房屋所有权证》时注明此部分为“商品住房”。补缴的费用由各地产权管理部门代收，设立专户管理，按原渠道划归各有关部门按规定使用。?

　　(二十二)经济适用住房购房人在取得《经济适用住房房屋所有权证》及《国有土地使用证》5年，并持“优惠项目及费用(含土地行政划拨优惠的土地出让金)清单”向政府补缴原优惠的全部各项收费后(对超过核准面积并在购房时已补缴所摊优惠费用的部分不再重复缴纳)，方可将其所购经济适用住房按市场价上市出售或出租。补缴的费用由各地产权管理部门代收，设立专户管理，按原渠道划归各有关部门按规定使用。在补交政府优惠的各项费用后上市交易的，出售方在同一城市不得再购买或租赁经济适用住房。?

　　此前已经购买和签订买卖合同的经济适用住房，居住满5年后上市交易时，由购房人按《财政部国土资源部建设部关于印发〈已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定〉的通知》(财综字〔1999〕113号)规定，交纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，交纳标准按购房时标定地价的10%确定;购房人交纳上述价款后，按 出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。

　　(二十三)经济适用住房购买人居住不足5年确需出售或换购的，只能以届时同等地段的经 济适用住房价格按以上规定和程序出售给取得购买经济适用住房资格的家庭。出售后，可按有关程序另申请购买一套经济适用住房。?

　　(二十四)经济适用住房上市交易时应按规定缴纳相关税费。原缴纳的住宅共用部位、 公用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随房屋产权同时过户。?

　　五、明确职责，加强监管，依法查处各种违法违规行为?

　　(二十五)省建设行政主管部门负责全省经济适用住房建设管理的指导、监督工作。各地(州、市)、县(市、区)房地产(建设、房改)行政主管部门负责本行政辖区内经济适用住房建设、销售和管理工作。县级以上(含县级)发展改革、国土、价格等行政主管部门按照各自职责，协同做好经济适用住房在计划、土地供应、价格确定等方面的管理和监督工作。?

　　(二十六)经济适用住房不得通过补交土地出让金的办法整体上市。对擅自改变经济适用住 房用地用途的，由土地行政主管部门按有关规定进行处罚。?

　　(二十七)对未经审查批准、擅自出售经济适用住房的开发建设单位，取消其经济适用住房 开发资质，并由房地产(建设、房改)、土地、价格等行政主管部门按有关规定进行处罚。?

　　(二十八)对提供虚假收入情况的申请人，一经查出，取消其购房资格，并对出具虚假证明 的单位按有关规定追究当事人的责任。?

　　(二十九)对擅自将已购经济适用住房出售的个人，由房地产(建设、房改)、价格等行政 主管部门按照有关规定进行处罚。?

　　(三十)对玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的有关工作人员，由所在单位或上级 主管部门给予行政处分。情节严重构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

　　买二手经济适用房 要慎重产权过户

　　不久前，经朋友介绍，迟先生购买了一套二手经济适用房，房子是2005年才交付使用的，现在每平方米比当初的购入价高出300元左右。迟先生说，虽然比原价高，但是与市面上同等地段的商品房相比还是便宜不少。由于面向中低收入购房者的经济适用房存在未满5年不得上市交易的规定，因此买卖双方打算通过私下交易的方式签订合同，即迟先生以暂时借住的名义住入该经适房，同时支付业主首付款并继续偿还银行按揭，待5年交易期满后，补交相关土地收益金，双方再正式进行产权过户。

　　据了解，近年来，由于筑城房价高涨，面向中低收入者的经济适用房愈发紧俏，很多经适房项目尚未正式开盘，登记人数就远远超出了销售套数，面对本地经适房“一房难求”的现状，不少置业者只能将目光投向二手经适房。而根据我省建设部门对于经济适用房上市交易的相关规定，购入五年内不得出售，于是像迟先生这样双方采取私下交易的方式，购买经适房的现象屡见不鲜。

　　贵州中创联律师事务所房地产法律中心主任卢安龙律师认为，受上市条件的限制，经适房买卖双方私下交易，虽然签订了相关合同，但是存在“效力待定”所导致的长期无法过户的风险，通常来说这一时间不会太短，而时间越长，交易的不稳定性就越大，尤其是买方的交易风险就更大。从目前市场反映的情况来看，部分经适房业主私下进行交易，即买卖双方签订合同，暂不办理过户手续，合同中约定待5年期满之后再行办理过户手续。由于5年的变数较大，房地产市场将来的走势也较难把握，因此，这类交易存在很大的不确定性。同时，交易一方对另一方的状况也很难掌握，5年之后很难确保对方能够完全履行合同。由于房地产交易须买卖双方同时到房地产登记部门办理过户手续，一旦一方反悔，不到场办理手续，那么该交易就不能有效实现，登记手续无法办理，交易就不能合法化。卢律师提醒，未达到上市年限私下交易经适房存在较大风险，购房者切勿贪图房价低而导致个人经济蒙受损失。