2016年广西经济适用房产权(年限/变更/过户)管理，经济适用房产权和住宅产权的区别

2016年广西省经济适用房产权管理

　　12月1日起，修订后的《南宁市经济适用住房管理办法》(以下简称“新办法”)开始执行，不少市民发现，新办法的“门槛”更高了。南宁市住房保障和房产管理局房屋租赁科相关负责人称，新办法进一步完善住房保障政策体系，规范管理制度，更加有利于保障贫困家庭的住房问题。市民申购经济适用房(以下简称“经适房”)有什么变化呢?该相关负责人进行了解读

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　　无自有住房才能申购

　　案例：王女士一家三口2015年来南宁市工作生活，并在南宁购买了一套二手小户型，共29平方米，并将户籍迁入南宁市，她现在能否申购经适房呢?

　　解读：在新办法执行之前，王女士是可以申购经适房的。但是，自12月1日起，新办法中申购条件有了两项变化，一是对南宁市户籍的年限做出了规定，必须取得南宁市城区范围内居民户籍3年以上，并在本市城区范围内工作或者实际居住生活，才可以申购;二是旧办法中，只要家庭人均住房面积低于16平方米以下，就可以申购经适房，但新办法要求在南宁市城区范围内无自有住房。因此，王女士受这两个条件所限，是不能申购经适房的。

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　　取消了农业户口限制

　　案例：陈先生是南宁市青秀区长塘镇村民，农业户口;胡先生是横县人，也是农业户口，他们能否申购经适房呢?

　　解读：新办法不再区分农业和非农业户口，因此，陈先生是可以申购经适房的;但胡先生的情况不同，由于申购人仅限于南宁市六城区范围内，而胡先生的户口在横县，因此，胡先生不能申购经适房。3年内转让房屋者不能申购

　　案例：蒋先生曾在几年前申购了一套小户型商品房，因为做生意缺钱，今年11月，他卖掉小户型，想申购一套经适房，这样可以吗?

　　解读：新办法规定，如果在南宁市城区范围内已拥有住房或商铺、车库、仓储、办公用房等非住宅用房的家庭，或在南宁市城区范围3年内有转让房屋记录的家庭，是不能申请经适房的。这个3年的限制性条件是新办法严格准入条件的表现，因此，蒋先生虽然当下无自有住房，但其3年内有转让房产的记录，也是不能申购经适房的。

　　经济适用住房转完全产权、上市交易的基本条件

　　根据《南宁市经济适用住房管理办法》(南宁市人民政府令第43号，2015年12月1日起施行)第四十六、四十八条规定，经济适用住房转完全产权、上市交易应分别遵守以下规定：

　　一、经济适用住房需要转为完全产权的，应当按照以下规定补缴相关价款：

　　(一)2009年 9月 1日前签订经济适用住房买卖合同的，在取得房屋所有权证后，按照 2009年度同类同地段标定地价的 10% 向市国土资源部门缴纳相关价款。

　　(二)2009年 9月 1日后签订的经济适用住房买卖合同对转为完全产权或者上市交易条件有约定的，按合同约定执行;没有约定的，自缴纳契税取得完税凭证之日起满 5年并取得房屋所有权证后，按照届时同类同地段存量住房平均交易价格及当年购房款与政府的出资额比例确定的金额缴纳相关价款。

　　二、经济适用住房上市交易，应当遵守下列规定：

　　(一)自缴纳契税取得完税凭证之日起已满 5年;

　　(二)已取得房屋所有权证;

　　(三)按照规定补缴相关价款转为完全产权。

　　经济适用住房上市交易，在同等条件下，市住房保障部门享有优先购买权。

　　购买人除经济适用住房外还有其他住房的

　　根据《南宁市经济适用住房管理办法》(南宁市人民政府令第43号，2015年12月1日起施行)四十七、五十二条规定，按以下情形处理：

　　一、购买经济适用住房后，又取得其他住房的。

　　购房人购买经济适用住房后，又通过继承方式取得其他房产的，应当退出经济适用住房，由市住房保障部门按照原购房价格予以回购，或者按照规定补缴相关价款后将经济适用住房转为完全产权。

　　二、购买经济适用住房后，又购买其他住房的。

　　购房人购买经济适用住房后，又购买了其他住房，且合并计算家庭人均建筑面积超出购买其他住房时市人民政府确定的住房困难面积标准的，按以下规定执行：

　　(一)2009年 9月 1日前签订经济适用住房买卖合同的购房人，其购买的其他住房属于非政策性住房的，按照 2009年度同类同地段标定地价的 10%向市国土资源部门缴纳相关价款并取得房屋所有权证后，已购经济适用住房转为完全产权。

　　(二)2009年 9月 1日后签订经济适用住房买卖合同的购房人，其购买的其他住房属于非政策性住房的，已购经济适用住房由市住房保障部门按原购买价格予以回购，或者按照以下公式计算需要补缴的价款后转为完全产权：需要补缴相关价款=届时同类同地段存量住房平均交易价格×经济适用住房建筑面积×政府出资额比例×(1+10%)。

　　(三)购房人购买的其他住房属于政策性住房的，其经济适用住房应当由市住房保障部门按照原购房价格予以回购，或者按规定退出其他政策性住房。如经济适用住房为购房人家庭一套住房的，可以按照届时同类同地段存量住房平均交易价格与原购买经济适用住房价款的差额计算补缴相关价款后转为完全产权。

　　三、购买经济适用住房之前，已拥有其他住房的。

　　2009年 9月 1日前签订经济适用住房买卖合同的购房人，其已购经济适用住房应当参照购房人签订经济适用住房买卖合同时同类同地段新建商品住房的平均交易价格与原购房价格的差额全额补缴相关价款;购房人不愿意补缴相关价款的，由市住房保障部门按照原购房价格作价收回;如所隐瞒的住房属于政策性住房的，购房人应当按规定退出政策性住房，或者由市住房保障部门按照原购房价格作价收回经济适用住房。

　　2009年 9月 1日至本办法施行之前签订经济适用住房买卖合同的购房人，其已购经济适用住房由市住房保障部门按照原购房价格作价收回，并取消其在 5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。

　　按照规定应当作价收回的经济适用住房，属于购房人一套住房的，购房人可以按照届时同类同地段存量住房平均交易价格与原购买经济适用住房价格的差额全额补缴价款后转为完全产权。

　　购房人未在规定期限内按要求办理经济适用住房退出手续或者补缴相关价款的，由市住房保障部门处 3000元以上 1万元以下罚款。

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　　允许部分共有人退出经适保障

　　案例：5年前，郭先生在申购经适房时，他将儿子也列入共有人，并办理了房产证，现在，儿子能否退出经适房，另行申购保障房呢?何女士夫妻俩6年前申购了一套经适房，现在，何女士能否退出保障，另行申购保障房呢?

　　解读：此前，有些家庭在申购保障房时，将家庭成员尽数列为共有人，并办理了房产证，但这样影响了家庭成员改善住房条件的权利。因此，新办法初衷是，部分购买经适房的家庭，需要进一步改善住房条件的，允许作为共同申请人的家庭成员退出经适房保障。因此，郭先生的儿子是允许退出保障，另外申请保障房的;但是，何女士作为夫妻一方，则不属于允许退出保障的范围，若需变更产权人，必须补交地价款等。

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　　民政部门介入保障房审核机制

　　疑问：某先生在申购经适房的时候，隐瞒了他的存款数额、车辆购置以及缴纳个税的情况，出具了虚假证明申购经适房，新办法执行后，他能够浑水摸鱼吗?

　　解读：新办法规范了“三审两公示”制，即在原有乡镇街道办初审公示、市住房保障部门审核公示的基础上，增加了城区民政和市住房保障部门复核环节。这样一来，通过多部门联动核查申购者的家庭经济情况，就很容易核实申购者材料是否真实，因此可以有效地防范骗购现象，某先生也很难再弄虚作假，骗购经适房。