2017年深圳二套房契税新政策二套房契税征收标准,二手房契税新政策【解读】

深圳二套房契税新政策2016二套房契税征收标准,二手房契税新政策

2016契税新政策出炉 深圳楼市受税调影响有限!据财政部获悉，根据国务院有关部署，自2016年2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。下面小编为大家收集整理的2016深圳房地产政策。欢迎大家阅读!!

通知中还称，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施上述个人购买家庭第二套改善性住房契税优惠政策和营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照之前政策执行。因此有专家认为，本次税调对深圳楼市的影响较小。

2016契税新政策出炉

日前，财政部下发《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知(财税[2016]23号)》(以下简称《通知》)，《通知》表示，根据国务院有关部署，就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策进行调整。其中契税方面，主要有两大项优惠政策：

第几项是对个人购买家庭住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税;

第二项则是对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

2016契税新政策解读

《通知》明确了“家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。”同时，按照便民、高效原则，房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。

据悉，申请享受税收优惠的纳税人，可根据申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。如暂不具备查询条件，进而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信确保，诚信确保不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。

而在营业税方面的较新调减政策，《通知》中明确，“个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。”

深圳楼市受税调影响有限

《通知》还明确了，北京、上海、广州及深圳四城市，暂不实施本通知第几条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部 税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》执行。

业界普遍认为，本次税调对于深圳楼市影响甚微。美联物业全国研究中心经理何倩茹分析称，由于通知中把深圳等限购城市“拎”了出来，对深圳楼市的直接影响比较有限。

但记者从我市有关部门获悉，深圳购买首套144平方以上的住房契税也有望按照1.5%来征收，可能将从近期开始执行。何倩茹认为该政策一旦出台，对大户型住房而言是一大利好消息。“深圳除了144平方的限制外，各区还有普通住宅和非普通住宅价格的规定，具体执行条款要等到通知正式公布后才能确定。”

不少房地产业内人士在接受采访时认同有利于提高大户型销售的观点。虽然四大一线城市暂不执行相关政策，但仍有可能对盘活房地产存量市场，起到一定效应。此外，记者就新政采访了市地税部门，相关工作人员表示将积极按照财政部及税务总局要求，落实好相关政策。

虽然2016年股市不再可能有类似于2015年至2015年那样的财富效应，深圳楼价客观上有回调的诉求，不过，由于货币政策宽松不变，资产配置荒依旧，房贷利率降至历史较低，可谓配置房产的好时机。深圳楼市量价平稳或略有回调应是大概率事件。

尽管经济在“寻底”、内需疲软，但我国楼市2015年重归火爆，重点城市地王频出、楼市量价显著上涨。作为楼市“优等生”和“风向标”的深圳，其楼市之火爆不仅超过了过去任何一年，也远远超过了其他重点城市。据统计局的数据，截至2015年11月，深圳房价连续12个月领涨全国，同比上涨44.6%，这一涨幅将其他城市远远甩在了后面。

房价高歌猛进，但购买力没有被甩开。截至去年12月底，深圳新房和二手住房成交面积同比分别增长65%和161.6%，不仅冠绝一线城市(京沪穗新房平均销售增幅不足40%)，也有望刷新本世纪以来深圳的成交新高，新房甚至超过2009年“扩大内需”时的规模。即便11月后是“金九银十”后的淡季，二手房成交量此前已连续三个月下滑，10月成交不足7月高峰期一半，预示需求透支后进入回调期。但11、12月淡季不淡，两月新房成交面积环比逆势增长7.7%和24.4%、二手房成交增长16.2%和32.9%。11月还创造单体较大项目(1637套)被万人疯抢和6小时“日光”的历史纪录。

2016年，深圳楼市还将延续2015年的“高亢”走势吗?专家和机构的预测判若水火。“看多”的不在少数，甚至有人认为深圳房价将赶超香港。原因有两条：一是基本面，比如人均GDP、人均可支配收入、人均存款、第三产业增长、适龄购房人群占比、创业主体占比、非主板上市企业总数等多个指标，深圳位居“全国第几”，但住房自有率仅30%、90平方米以下存量商品住房占比近60%，意味着无论首次购房，还是改善型购房，未来的需求潜力和支付能力都很大;第二是供求关系。CRIC数据显示，2009年至2015年，深圳“招拍挂”出让的住宅用地占比一直在下降，7年平均占比仅9.1%，2015年前10个月仅1.3%。近年来，深圳90%的新房依赖城市更新供应。易于推进的更新项目所剩无几，剩下的都是谈判周期长的“难啃骨头”。因此，房价在中长期内上涨预期很强。数据显示，截至去年12月30日，深圳商品住房可售面积411万平方米、38420套，可售商品住房仅够7个月消化，已连续11个月跌破供求警戒线。若后续推盘不足，可能会出现“无房可卖”的局面。

但同时“看空”的理由也很充足。近日有媒体列出2016年楼市降价压力较大的20个城市，深圳赫然在列;也有业内人士认为，深圳房价收入比(20.2)高居全国榜首，很多人才和企业搬离深圳，高房价不可持续。

笔者认为，“看空”或“看多”前，要分析2015年深圳房价暴涨的原因。楼市基本面，如供求关系、人口年轻、货币政策宽松等，过去几年也一直存在。通过楼盘调研和购买行为分析，笔者判断，股市财富效应、资产配置荒、创业创新企业集中，叠加货币宽松、投融资便利，造成短期内购买力、购买需求迅速提升，才是本轮深圳房价暴涨的元凶。目前，深圳开户股东账户超过1200万，而2015年深圳常住人口仅1077万人，人均股票账户全国第几，也是此轮牛市全国新开户较多的城市，极大地享受了股市的财富效应，而房价去年上半年暴涨与股市大牛在时间上也匹配。

借助积淀的产业基础和互联网迅速发展契机，深圳从山寨之都转向创业之都。狭小的空间集聚了2000万人口、1000多个产业园区、185.8万户商事主体。大众创业和万众创新的激励，加上多层次资本市场支持，深圳迅速成为互联网之都、创业之都。2015年，深圳新增中小企业19.6万家，上市备案企业940家，中小板和创业板上市企业数连续8年居国内大中城市首位，迅速出现了一批富裕群体，他们是购房的主力。

同时，“三期叠加”背景下，新经济(互联网、高科技等)在体量上、动力上无法填补经济下滑空白。经济增速“下台阶”叠加转型困境，部分企业选择退出实体经济。同时，购房成本降至历史较低，货币政策极其宽松，京沪穗深的房子是既能防止贬值风险，又能获得平均收益的较佳投资品。加上去年下半年股市波动、债市去虚热、刚性兑付打破，资产显现配置荒，这些城市的楼盘就进入了高净值人群大类资产配置组合。由于深圳楼市体量较小(每年新房销售规模仅为京沪穗的二分之一乃至三分之一)，高净值人群购房显著抬升了房价，并改变了市场预期。由此，深圳房价在整体需求攀升的推动下不断上扬。

据此，笔者认为2016年股市不再可能出现类似于2015年至2015年那样的财富效应，高净值人群购房热情不会像2015年那样高涨;改善型需求前期释放较多，加上房价“上台阶”，新增需求释放被制约;2015年深圳人社局发布的月工资平均数仅4360元，意味着目前的房价将绝大部分刚需甩出去了，有效需求空间收窄。因此，深圳房价客观上有回调的诉求，这与2007年股市财富效应推动深圳房价上涨(连续数月领涨全国)后的回调是一个道理。

不过，由于货币政策宽松不变，资产配置荒依旧，房贷利率降至历史较低，可谓配置房产的好时机。深圳这样人口和产业集聚能力继续提升的特大城市，刚需和投资需求等购买力后劲很足，而且年底连续诞生地王，给市场对未来房价上涨预留更多想象空间，房价自也难以显著下调。总之，货币宽松和自身调整诉求是作用深圳楼市2016年上下的两股力量，量价平稳或略有回调应是大概率事件。